Pengertian Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengesahkan peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan. AJB ini menjadi dasar dalam proses peralihan hak atas tanah atau balik nama sertifikat tanah di kantor pertanahan.
Pada tahun 2026, terdapat perubahan terkait syarat dan biaya pembuatan AJB. Informasi ini sangat penting bagi pihak yang ingin melakukan transaksi jual beli tanah. Proses pembuatan AJB diatur oleh beberapa peraturan, antara lain:
- Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
- PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT
- Peraturan Menteri (Permen) Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa PPAT
Dokumen yang Dibutuhkan untuk Membuat AJB
Untuk membuat AJB, penjual dan pembeli harus menyiapkan berbagai dokumen. Berikut daftar dokumen yang diperlukan:
Dokumen dari pihak penjual:
– Sertifikat tanah asli
– Izin Mendirikan Bangunan (IMB) jika berupa rumah atau bangunan
– Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir
– Surat Tanda Bukti Pelunasan
– Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika relevan
– Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
– Surat persetujuan suami/istri (jika sudah menikah)
Dokumen dari pihak pembeli:
– KTP dan KK
– Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
– Bukti pembayaran pajak penghasilan (PPh) final
Biaya Pembuatan AJB
Berdasarkan Permen ATR/BPN Nomor 33 Tahun 2021, biaya jasa PPAT ditetapkan sebagai berikut:
– Transaksi kurang dari Rp 500 juta: maksimal 1 persen dari harga transaksi
– Rp 500 juta–Rp 1 miliar: maksimal 0,75 persen dari harga transaksi
– Rp 1 miliar–Rp 2,5 miliar: maksimal 0,5 persen dari harga transaksi
– Di atas Rp 2,5 miliar: maksimal 0,25 persen dari harga transaksi
Selain itu, penjual wajib membayar PPh final sebesar 2,5 persen dari harga transaksi, sedangkan pembeli menanggung BPHTB sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
Berikut contoh simulasi penghitungan biaya AJB:
Contoh 1: Rumah seharga Rp 400 juta
– Jasa PPAT: 1 persen × Rp 400 juta = Rp 4 juta.
– BPHTB (pembeli): (Rp 400 juta – Rp 60 juta NPOPTKP DKI Jakarta) × 5 persen = Rp 17 juta.
– PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 400 juta = Rp 10 juta.
– Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 31 juta.
Contoh 2: Rumah seharga Rp 800 juta
– Jasa PPAT: 0,75 persen × Rp 800 juta = Rp 6 juta.
– BPHTB (pembeli): (Rp 800 juta – Rp 60 juta) × 5 persen = Rp 37 juta.
– PPh final (penjual): 2,5 persen × Rp 800 juta = Rp 20 juta.
– Total biaya administrasi di luar harga jual beli: Rp 63 juta.
Tahapan Proses Pembuatan AJB
Proses pembuatan AJB terdiri dari beberapa tahapan, yaitu:
-
Pemeriksaan sertifikat
PPAT memeriksa keabsahan sertifikat ke kantor pertanahan. -
Pelunasan pajak
Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) final, sedangkan pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). -
Penandatanganan AJB
Setelah seluruh syarat terpenuhi, AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, dan dua saksi di hadapan PPAT. -
Balik nama sertifikat
AJB kemudian digunakan untuk mengajukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan.
